21日，在2023清华五道口全球金融论坛全体大会上，与会嘉宾围绕“构建可持续的不动产金融新模式”展开探讨，认为当前处在经济增长、模式升级、不动产金融大循环初步构建的关键时点，盘活存量资产的需求旺盛，推动基础设施公募REITs高质量发展正当其时。

清华大学房地产研究所所长、教授刘洪玉表示，从房地产行业发展趋势上来看，政府的土地财政模式、房企的“三高”模式、房价只涨不跌的预期等可能将被颠覆。过度投机的房企将来可能要被淘汰，而稳健理性、专业聚焦、诚实守信的优质房企将获得新的发展机会。新的技术包括金融科技、房地产科技的应用，又将催生一大批新的房地产行业的组织形态。

在万达集团副总裁何其聪看来，当前，商业不动产行业在整个住房市场下行和疫情的影响下，呈现出存量化特征比较明显，投资增速在放缓，同时出现很强的马太效应和经营的分化，以及轻资产的特点。“另外，无论是万达还是其它企业，我发现整体盘活存量资产的需求确实特别强。”

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3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》。通知拓宽基础设施公募REITs试点资产类型，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

何其聪表示，基础设施公募REITs覆盖到了商业不动产领域，让整个行业未来资产的流动性可能会加快，同时行业未来的并购会增加，市场份额会不断集中。此外，很重要的就是之前的整体驱动因素发生变化。之前是城市化和房地产驱动了商业地产的发展，未来应该说像国际上一样，有可能会有募、投、管、退一条龙的发展模式，以及轻重并举的发展模式。

基础设施公募REITs市场体系建设马不停蹄。近日，证监会指导证券交易所修订REITs审核关注事项指引，突出以“管资产”为核心，进一步优化REITs审核关注事项，强化信息披露要求，提高成熟类型资产的推荐审核透明度，加快发行上市节奏，推动REITs市场高质量发展。

清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、高和资本执行合伙人周以升认为，REITs本质是资产的上市，因此必须要以资产自身作为出发点。当然，资产价值判断必然与资产的管理能力相关，这就是证监会强调“管资产”的主要依据。

周以升认为，基础设施公募REITs审核关注事项指引突出以“管资产”为核心，其中将涉及三方面问题。一是对于资产现状的评价，应客观了解资产当前的物理和经营状态。二是如何进行有效的管理。REITs的管理实际上可以分为物业日常维护管理、物业日常经营管理、资本结构管理、资产组合管理、监管协调和投资者关系管理5个层次。三是披露问题和投资评价的问题。这涉及如何规划合理的披露口径，设置精准的披露指标等；从管资产出发，他建议用隐含的资产估值作为评价基准。

“现在REITs市场供应优质资产的渠道，门已经打开了，但是没有完全畅通，好多优质资产还上不来，需要我们共同努力。”卢刚认为，要不断完善REITs的定价机制，着力解决资产流转的堵点问题，积极探索多层次的REITs市场。此外，发行方要建立一个长期的资产战略。因为REITs是长期稳健的资产管理和投资平台，需要发行方有一个长期的战略的规划，而不是把它当作一个资产增值、减持的通道，这一点非常关键。

值得一提的是，目前国内的主要险资在不动产和基础设施领域的配置已基本覆盖仓储物流、产业园、IDC（数据中心）、新能源电站、保障性租赁住房、商业零售等细分领域资产，这些资产类别高度匹配当前基础设施公募REITs的试点范围。

太保私募基金管理有限公司副总经理、上海太保不动产经营管理有限公司总经理高小羊表示，险资持有一定规模的不动产和基础设施类资产，可以通过保险资管公司发行公募REITs实现上市退出，提升险资表内存量资产的流动性，加速投资循环，增加公募REITs市场规模，扩大Pre-REITs阶段的有效投资，从而助推多层次不动产金融市场实现高质量发展。

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